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访谈:谨防房地产高周转成脱缰的野马

时间:2018-08-06 16:34:02     

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  观察家

  房地产高周转直接影响施工工期,从而对工程质量、管理费用、环境干扰、施工安全等造成一系列的变化。因此,必须对房地产高周转模式予以一定制约。

  酷暑之中,房地产明星企业碧桂园正遭受着舆论的炙烤。接踵而来的事故,引发人们对其高周转模式的诟病。

  据媒体报道,所谓“高周转”,在某些房企的经营中,即摘牌当天出图,拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正。这一理念表现在工期管理上,就是“夺命”狂奔。

  近期有的房企生产事故频发,偶然中有必然,不排除是高周转惹的祸。

  高周转模式是一些房企的成名绝技,许多开发商只能望其项背。房地产本质上是金融,拿地、开发、销售等环节组合成一个高关联度的资金链条。开发商负债经营,现金流是关键,只有高周转提高现金使用效率,才能降低成本、避免现金流风险,并且迅速做大规模。

  但是,任何硬币都有正反两面。高周转的商业模式成就了房企的辉煌,但速度太快代价也很惨重。高周转的风险不可小觑。首当其冲的是工程质量得不到保证,赶工期还会忽视安全管理。再就是疯狂圈地,一、二线土地所剩无几,就到三、四线去抢。还有就是一味强调资金周转速度,设置营销陷阱,坑害购房者。

  在全国房地产去杠杆力度和调控力度不断加大的宏观大势下,在房地产行业风险上升的危急关头,一些房企以高周转的大跃进“对抗”去杠杆。然而,周转速度太快,结果脑袋和身体都跟不上。房企过快强调进度的同时,项目数量众多,过程中很容易出现各种瑕疵,甚至是质量问题。

  面对惨重的事故,房地产行业不得不对高周转进行反思。日前,涉事房企已通知所有施工合作单位立即停工,彻底排查和整改安全隐患。所有施工单位只有在整改完毕,经验收复查合格后,方可复工。

  高周转之下的事故教训也是中国房地产业的教训。许多房企虽然资金周转的速度没有预想中那么快,于是绞尽脑汁赶工期,为资金高速周转腾挪时间。其中的安全隐患有的已经暴露,有的还在隐藏,一旦暴露,影响无法预测。

  房地产高周转直接影响施工工期,从而对工程质量、管理费用、环境干扰、施工安全等造成一系列的变化。因此,必须对房地产高周转模式予以一定制约。

  首先,工程监理工作应跟上,不要变成与开发商合作的利益共同体。其次,银行方面对房企的资金周转要有节制,按合理工期提供现金流。然后,要严厉问责,房地产行业不是法外之地,要加强法治监管。

  也许,对全国房地产业来说,出现一些事件能唤醒房企高速旋转的陀螺放慢一点速度。在刚需源源不断的中国市场,房地产永远是一个朝阳产业,挣钱的日子长着呢。所以,不要因为走得太远而忘了为何出发,中国房地产业请悠着点儿,不要让高周转成为脱缰的野马。

  □蔡恩泽(财经评论人)



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